Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal regula las Comunidades de Propietarios y los Administradores de fincas. La Ley de Propiedad Horizontal data del año 1960 y corresponde a la ley Ley 49/1960, de 21 de julio. Estay fue reformado en 1999 mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril. Posteriormente hubo diferentes modificaciones menores de la ley.

Versión actual de la Ley de Propiedad Horizontal con todas sus reformas y modificaciones.

A continuación también les facilitamos enlaces a la ley y sus posteriores modificaciones en el BOE (Boletín Oficial del Estado):

Texto de la Ley en el BOE PDF Descripción
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal Documento en PDF Ley inicial de 1960 en la cual se basa la legislación de la Propiedad Horizontal
Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal Documento en PDF Reforma general de la ley de 1960
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil Documento en PDF Su Disposición final primera modifica los artículos 7 y 21 de la Ley 49/1960 y regula el uso del proceso monitorio para la reclamación de deudas en las comunidades
Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad Documento en PDF Su artículo 20 modifica los artículos 10, 11 y 17 de la Ley 49/1960 y regula la accesibilidad para las personas con discapacidades
Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios Documento en PDF Su artículo 3 modifica el artículo 17 de la Ley 49/1960 y regula entre otras cosa la instalación de punto de recarga de vehículos eléctricos
Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad Documento en PDF Su artículo 15 modifica los artículos 10 y 11 de la Ley 49/1960 y regula la adecuación de los elementos comunes para discapacitados
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas Documento en PDF Su disposición final primera modifica los artículos 2, 3, 9, 10 y 17 y la disposición adicional de la Ley 49/1960. Facilita el cobro de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios. Elimina la necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios para la ejecución de las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. Regula la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio.

Cambios en el Artículo 3 de la LPH: Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación

Cambios en el Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas

modifica el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal qua hace referencia a la Propiedad,

Copropiedad y Cuotas de Participación. A cada vivienda o local de un inmueble le corresponde según el régimen de propiedad:

– La propiedad y el derecho exclusivo sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con las instalaciones y elementos que estén comprendidos dentro de sus límites y que sólo puedan ser utilizados por el propietario de la vivienda o local. También pertenecen a esa propiedad los anejos asociados a la vivienda o local aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado, por ejemplo: un trastero. Estos anejos deben aparecer reflejados en el Título Constitutivo.

– La copropiedad, compartida con los demás propietarios de locales o viviendas, de los elementos y servicios comunes del inmueble, por ejemplo: ascensor, escalera, portal, sala de reuniones… Cuota de Participación En el Título Constitutivo de la propiedad horizontal deberá fijarse la cuota de participación por propiedad que corresponde a cada propietario con relación al valor total del inmueble. Para fijar dicha cuota de participación se tendrán en cuenta parámetros como la superficie útil de la propiedad, su ubicación…

La cuota de participación sirve para determinar en qué porcentaje cada propietario debe contribuir en los gastos y cargas comunes o su porcentaje en los beneficios que pudiera obtener la comunidad. También sirve para asignar en las juntas  la distribución de votos entre los copropietarios y las mayorías necesarias para la adopción de algunos acuerdos.

¿Cómo reclamar deudas a un vecino moroso?

Cómo reclamar deudas en la comunidad de propietarios

En los supuestos de mora de un propietario en los recibos de la comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal –LPH en adelante- y la Ley de Enjuiciamiento Civil –LEC en adelante- establecen dos vías o procedimientos para reclamar al deudor:

Procedimiento monitorio,
Procedimiento declarativo verbal u ordinario en función de la cuantía.
El proceso monitorio, es un procedimiento especial, para reclamaciones de cantidades, que dota de facilidad de cobro a los acreedores, siempre que el deudor reconozca la deuda. Para iniciar, este procedimiento, debemos de encontrarnos ante una deuda que reúna las características de: líquida, vencida, determinada y exigible. En el caso de que el deudor no reconozca la deuda, debemos acudir al procedimiento verbal u ordinario.

La reclamación de deudas en la comunidad de propietarios

  • Trámites previos a la reclamación judicial
  • Dónde demandar al vecino deudor
  • Representación y defensa judicial
  • Proceso monitorio
  • Pago de la tasa judicial
  • Plazo para reclamación de deudas
  • La responsabilidad de un nuevo propietario
  • Trámites previos a la reclamación judicial

El primer paso para reclamar la deuda es que la comunidad de propietarios acuerde en Junta, debidamente convocada, la liquidación de la deuda, así como autorizar al presidente o al administrador exigirla judicialmente.

El Presidente debe justificar la vigencia en su cargo en el momento del otorgamiento de los poderes para pleitos o cuando inicia el procedimiento directamente. Esta justificación se hará por certificado del acta de nombramiento, testimonio notarial de la misma o testimonio del libro de actas de la comunidad de propietarios efectuado por el Secretario del Juzgado que está conociendo del proceso.

En determinadas circunstancias, un vecino puede iniciar el procedimiento para la reclamación de la deuda, cuando la comunidad de propietarios haya sido informada de la situación, y de la necesidad de ejercer judicialmente la reclamación de cantidad, y ésta se ha mostrado pasiva o reacia a iniciar los trámites pertinentes.

El segundo paso, es comunicar al deudor, por escrito, de la liquidación de la deuda. Esta comunicación debe dirigirse:

En primer lugar, al domicilio del deudor que haya indicado para las diferentes notificaciones referentes a la comunidad,
En caso de no existir dicha indicación de un domicilio se hará en el piso o local que la persona deudora tenga en la comunidad,
Si es imposible esto también, imaginemos el supuesto de un plaza de garaje, se efectuará la notificación mediante la colocación del acuerdo adoptado, durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, con expresión de la fecha y los motivos por los que se procede a notificar de esta forma. Debe ir firmada por el secretario/a de la comunidad con el visto bueno del presidente/a.
Liquidada la deuda, y notificada el deudor, éste tiene un plazo de tres días desde que se le notifico para realizar el pago. Si no realiza el pago en dicho plazo, el secretario/a debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, con el visto bueno del presidente/a de la comunidad de propietarios.

Dónde demandar al vecino deudor

La comunidad puede demandar ante el Juzgado de 1ª Instancia del domicilio o residencia del deudor, como también el lugar en que radica la finca, establecida dicha competencia de forma imperativa en el art. 813 LEC.

En cualquier caso, en la práctica, lo normal es presentar la petición inicial ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca, y si el moroso reside o puede ser hallado en otro lugar distinto de aquél, el requerimiento de pago se cursaría por exhorto.

Representación y defensa judicial

Para reclamaciones de cantidad superiores a 2.000 euros es obligatorio la defensa mediante un abogado, y la representación mediante un procurador. No obstante, para reclamaciones con cuantías inferiores, en caso de que se pretende valerse de abogado y procurador debe de hacerse constar en el inicio del procedimiento, para que el deudor acuda en igualdad de condiciones a un posible juicio.

Proceso monitorio

Para iniciar el procedimiento, basta la presentación de la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, y la notificación al propietario afectado en su domicilio.

Si el deudor paga, el Secretario Judicial ordenará el archivo de las actuaciones.
Si el deudor no atiende al requerimiento, se instará a la ejecución de la deuda.
Si el deudor se opone a la deuda, se deberá acudir al proceso declarativo ordinario o verbal en función de su la cuantía que se reclama supera los 6.000 euros o no. El procedimiento verbal ha sido explicado en esta entrada, y el procedimiento ordinario en esta otra.
En caso de oposición al pago, la Comunidad de Propietarios podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de la persona deudora, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Pago de la tasa judicial

Los procesos monitorios de cuantía inferior a los 2.000 euros están exentos de tasa. Para cuantías superiores, tanto la petición inicial del proceso monitorio como una demanda declarativa, la tasa viene determinada por la Ley 10/2012, de 20 de noviembre.

Plazo para reclamar deudas atrasadas

Según jurisprudencia mayoritaria, todas las deudas de un propietario hacia la comunidad, ya sean gastos ordinarios o extraordinarios, tienen un plazo de prescripción de 15 años. No obstante, existen otras posturas:

La primera establece el plazo de prescripción en el general de quince años del art.1964 CC.
La segunda, indica que al ser una obligación de pago periódico, se debe aplicar el plazo de cinco años del art. 1966.3 CC
La tercera intermedia, que aplica el plazo de quince años para las cuotas por gastos y derramas extraordinarias, y el de cinco años para las cuotas comunes.
La responsabilidad de un nuevo propietario

La persona que adquiera una nueva vivienda o local, deberá de responder de las deudas del antiguo propietario a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición, y a los tres años anteriores. La fecha a tener en cuenta es la de la escritura de compraventa y en casos de ejecución judicial, según unánime jurisprudencia, la del auto de adjudicación.

Cambios en el Artículo 17 de la LPH: Acuerdos de la Junta

Cambios en el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal: Acuerdos de la Junta La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que hace referencia a los Acuerdos de la Junta.

En muchas ocasiones en las Juntas de vecinos hay que tomar decisiones para realizar mejoras en la Comunidad, tales como obras, reparaciones, nuevas instalaciones… Los acuerdos a adoptar necesitarán las siguientes mayorías según el tipo de actuación a realizar:

1.- Se necesitará el voto favorable de un tercio de los propietarios, que a vez representen un tercio de las cuotas de participación, cuando a petición de cualquier propietario se desee instalar infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (o adaptar los ya existentes), instalar sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, instalar infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. El coste de estas instalaciones sólo debe correr a cargo de los propietarios que hayan votado a favor de las mismas. Si con posterioridad a la instalación de estas infraestructuras, algún otro propietario solicita el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, la Comunidad podrá autorizarle dicho acceso siempre y cuando abone  el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente.

2.- Para la realización de obras cuya finalidad sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, la Comunidad tendrá la obligación de realizar dichas obras siempre y cuando el coste total de las mismas no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso  los gastos de la obra los deberán  asumir la totalidad de los vecinos. Si el coste total de las obras supera las 12 mensualidades, se necesitará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Entre estas obras se encuentra la instalación de ascensores, rampas…

3.- Se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a vez representen las tres quintas de las cuotas de participación, para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia…  Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble también se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

4.- Cuando las tres quintas partes del total de los propietarios vote a favor para realizar servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y el coste supere 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, no estarán obligados al pago los propietarios que hayan votado en contra.  Si en el futuro algún propietario disidente desea participar de las ventajas de la innovación tendrá que abonar el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente.

5.- Si un propietario desea instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, sólo necesita comunicarlo a la Comunidad. El punto de recarga deberá ubicarse en la plaza individual de garaje y su coste lo asumirá íntegramente el propietario interesado.

6.- Se necesitará la unanimidad de los votos, que a vez representen el total de las cuotas de participación, para modificar o aprobar el Título Constitutivo o los Estatutos.

7.- Para el resto de acuerdos bastará con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria se necesitará el voto favorable de la mayoría de los asistentes, que a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes. Cuando no se consiga la mayoría necesaria para el acuerdo a tomar, el Juez resolverá en equidad lo que proceda en los veinte días siguientes a la petición realizada, debiendo comunicar todo lo relativo al pago de las costas.

A tener en cuenta

En los casos de acuerdos en los que los gastos de las obras los deban asumir la totalidad de los propietarios, se computarán como favorables los de los propietarios ausentes, siempre y cuando éstos no comuniquen su disconformidad en el plazo de 30 días naturales.

La Junta resolverá lo procedente en el caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar. Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos que establece la Ley.

El pago de las obras será a cargo de quien sea propietario en el momento del conocimiento y exigibilidad de las cantidades a abonar.

La nueva Ley, ¿implicará un incremento de las cuotas?

Las cuotas no tienen por qué aumentar con la nueva Ley, aunque en ella se establece al obligación que tiene toda Comunidad de constituir un fondo de reserva para poder hacer frente a los gastos de conservación y reparación del edificio. Este fondo deberá alcanzar una cifra no inferior al cinco por ciento del presupuesto ordinario, lo que significa que cada propietario deberá aportar al fondo un cinco por ciento de la cuota anual que satisface a la Comunidad. Esta carga tiene, como contrapartida, la ventaja de que la Comunidad pueda disponer de fondos con los que acometer las obras de reparación necesarias conforme vaya surgiendo su necesidad, sin tener que esperar a que se acuerden las correspondientes derramas. Naturalmente, de tal fondo sólo puede disponerse para esta clase de gastos o para el pago de una prima de seguro que cubra los daños causados en la finca por riesgos extraordinarios o para pagar un contrato de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales.

Cambios en la Ley de Morosidad en las Comunidades

Cambios en la Ley de Morosidad en las Comunidades

Debido al aumento de la morosidad en las comunidades de vecinos, la nueva Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación aprobada el 26 de junio modifica la Ley de Propiedad Horizontal respecto al tema  de la morosidad. A partir de esta fecha, la Comunidad podrá reclamar al propietario moroso la deuda generada en los tres años inmediatamente anteriores a la reclamación.

Anteriormente sólo se podía reclamar la deuda generada en el año en curso y en el inmediatamente anterior.

Pasos para reclamar la deuda a un vecino moroso

 La Junta de Propietarios deberá acordar por mayoría si se van a reclamar judicialmente al vecino moroso las cuotas debidas. La junta deberá autorizar al presidente o administrador para presentar la reclamación en el Juzgado y también deberá aprobar el importe de la deuda que se va a reclamar.

 Se notificará a todos los propietarios el acuerdo de la Junta.

 El presidente o administrador deberá presentar en el Juzgado la reclamación aportando la documentación necesaria.

 El Juez dictará la sentencia correspondiente, en la cual debe constar si el moroso debe o no pagar, la cantidad a pagar y si debe hacerse cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.

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