Obras

Obras necesarias para el mantenimiento del edificio

Cuando nos disponemos a aprobar la realización de una obra en una comunidad de propietarios, es conveniente que la Junta General acuerde por mayoría simple que se trata de una obra necesaria para el mantenimiento y/o conservación del edificio. Otra alternativa más interesante es disponer de un informe de un arquitecto que nos indique que es una obra necesaria. Esto nos va a evitar problemas posteriores ya que La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 10 establece que: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
“a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

Si bien el artículo 10 establece que no será necesario acuerdo de la Junta General, el artículo 14 c) del mismo cuerpo legal, establece que: “corresponde a la Junta de propietarios Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias…”

Como vemos hay una contradicción del legislador ya que por un lado dice que no es necesario acuerdo y por otro dice que sí ¿En qué quedamos?

A su vez el artículo 17.4 establece que:

“4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”

CONCLUSIÓN: 1. Para realizar una obra (sea del tipo que sea) SI es necesario acuerdo previo de la Junta General; 2. Es muy importante que la Junta acuerde por mayoría simple y con carácter previo a la realización de la obra, si es necesaria o no para el mantenimiento y conservación del edificio, salvo que se disponga de un informe de un arquitecto que así lo establezca.

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